知っておくべき基本知識！マンションリフォームガイド
規模で変わるリフォームの種類
マンションリフォームは、規模によって大きく以下の4つに分類されます。それぞれの概要と費用は以下のとおりです。
リフォーム
- 概要：水回りや内装の一部を改修する規模が小さめの工事
- 費用：数十万円〜数百万円
フルリフォーム
- 概要：壁・床・天井など内装全体を改修する大規模な工事
- 費用：300万円～1,000万円程度
スケルトンリフォーム
- 概要：柱や梁以外の内装をすべて解体して間取りから作り直す工事
- 費用：500万円～2,500万円程度
リノベーション
- 概要：デザイン性・性能アップを重視した建物の価値を高める大規模な改修工事
- 費用：600万円～2,000万円前後（※改修範囲によって大きく変動）
※参照元：株式会社アルティザン建築工房｜東京都省エネ・再エネ住宅推進プラットフォーム 性能向上リノベーションのススメ(pdf)
なお、マンションでリフォームできるのは、自身が所有しているマンションの部屋内（専有部分）のみです。共用部分である玄関ドア・窓・ベランダ・エレベーターなどのリフォームには、管理組合の承認が必要。専有部分でも間取り変更や水回りの移動には制限されている場合があるため、必ず管理会社に確認しましょう。
場所ごとのリフォーム費用相場
マンションリフォームの費用相場は、着手する部位によって大きく異なります。
キッチンリフォーム
キッチンリフォームの費用相場は「80〜200万円」程度です。
シンプルな設備交換であれば80万円前後でリフォーム可能ですが、対面キッチンへの変更や収納の増設を行うと100万円を超えるケースが増加。高級素材の使用やアイランドキッチンの設置では200万円以上かかるケースもあります。
浴室リフォーム
浴室リフォームの費用相場は「60〜150万円」程度です。
ユニットバスへの交換やサイズ・素材・機能によって価格が変動します。タイル張りの浴室にすると費用は高くなりますが、高級感のある仕上がりになるでしょう。
トイレリフォーム
トイレリフォームの費用相場は「20〜50万円」程度です。
便器の交換のみであれば10万円程度で済みますが、床や壁のタイル張り替えなども含めると30万円前後になるケースが多く見られます。温水洗浄便座や節水機能付きの高機能トイレを選択するなら、40〜50万円程度の予算を見込んでおきましょう。
【予算別】マンションリフォームの例
マンションのリフォームは予算に応じて可能な範囲が変わってきます。各予算のリフォーム例を見ていきましょう。
200万円
水回りの設備交換や内装の一部改修など、特定の箇所に絞ったリフォームが可能。キッチンとトイレの交換や1〜2部屋の壁紙・床材の張替えなどが実現できるでしょう。
300万円
水回り設備の全面交換や内装の全面改装、簡単な間取り変更など、より範囲を広げたリフォームが可能。たとえばキッチン・浴室・トイレの交換、壁紙の全面張替えなどを組み合わせて複数個所をリフォームできるでしょう。
500万円
水回り設備の全面交換に加えて断熱性能の向上や間取りの変更など、より大規模な工事が実現可能。キッチン・浴室・洗面所・トイレの全面リフォームとLDKの拡張や窓サッシの交換なども検討できるでしょう。
気付かないうちに予算オーバーになる可能性があるため、特に設備選びには注意を払いたいところです。
いずれの予算であっても、優先順位をつけて計画的にリフォームを進めるのが費用を有益に使うポイントです。
リフォームにかかる費用は工事費用だけではない
リフォームを計画する際は、工事費用以外にも様々な費用が発生することを認識しておきましょう。特に大規模なリフォームの場合、仮住まいの費用が必要になるケースがあります。工事期間に応じてホテル・ウィークリーマンション・賃貸アパートなどでの生活を検討しましょう。
一方、書斎や外装など日常生活に支障がない箇所のリフォームであれば他の部屋を生活スペースとして利用できるため、仮住まいの準備は不要です。大規模なリフォームでも、一部屋ずつ順番に工事を進める方法を取れば住みながらのリフォームが可能。ただし、トータルの工期や費用は増加する傾向にあります。
また、リフォーム時には以下のような税金がかかりますので、そちらも把握しておきましょう。
印紙税
リフォームの契約金額に応じて「印紙税」がかかります。たとえば「500万円超1,000万円以下」の契約では「1万円」の印紙税が必要です（※1）。
登録免許税
金融機関のリフォームローンを利用する場合は、抵当権設定登記のため法務局に登録免許税を支払わなければなりません。例えば借入額を1,000万円、抵当権を1,000万円にした場合、登録免許税は4万円となります（※2）。
不動産取得税
リフォームによる増改築で家屋の価値が上がると、不動産取得税の対象になります。増築後の床面積が50m2以上240m2以下の住宅には1,200万円までの控除が適用されます。
控除後の価格が0円の場合は課税されません。課税額は控除後の評価額の3%です（※3）。
固定資産税
リフォームにより資産価値が上がると、翌年度以降の固定資産税が増額される可能性もあります。固定資産税を評価するための調査によって増築部分が評価され、次年以降の固定資産税額に反映されるのです。
こうした追加費用を考慮せずに予算を立てると、予想外の出費に悩まされる可能性大。リフォームを検討する際は、工事費用以外も考慮した予算計画を立てておくのが賢明です。
ただし、耐震リフォーム・バリアフリーといった特定のリフォームでは固定資産税や所得税の減税制度が適用される場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
（※1）参照元：国税庁｜印紙税額(pdf)
（※2）参照元：国税庁｜土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ(pdf)
限られた予算でマンションリフォームをうまく進める方法
リフォームの優先順位を決める
限られた予算でマンションリフォームを効果的に進めるために、優先順位を設定しましょう。以下のステップを踏めば、効率的なリフォーム計画を立てられます。
ステップ1：現状の把握とニーズ分析
日々の生活の中で感じている不便さ・改善したいポイントをリストアップしてください。たとえばキッチンの収納不足・浴室の寒さ・照明の暗さなど具体的に書き出します。
家族の意見を聞きながら行うことで、より網羅性の高いリストを作成できるでしょう。
ステップ2：優先順位づけ
リストアップしたポイントに、「必須」や「あれば嬉しい」といったように区別をつけて優先順位を設定しましょう。
必須項目には、安全性や快適性に直結する要素、たとえば水回りの老朽化対策・断熱性能の向上などが該当し、「あれば嬉しい」項目にはデザインの変更・ちょっとした便利機能の追加などが該当します。優先順位を決める際は、以下の点も考慮すると良いでしょう。
- 緊急性：早急に対処が必要な箇所
- 費用対効果：投資に対してどれだけ生活が改善されるか
- 将来性：家族構成の変化や長期的な住まい方を考慮
ステップ3：予算配分の方法
続いて、優先順位の高い項目から順に予算を割り振っていきます。
リフォーム中に想定外の修繕箇所が追加される事態も起こり得るため、柔軟に対応できる程度の余裕があるのが理想的。予算のほかに予備費として全体の10〜30%程度の金額を確保しておきましょう。
優先順位を明確にして適切に予算を配分すれば、限られた予算でも効果的にマンションリフォームを実現できます。専門家のアドバイスも取り入れながら、自分たちの理想の住まいづくりを進めていきましょう。
コストを抑えた具体的なリフォームアイデアを考える
内装をリフレッシュ
内装をリフレッシュすると、部屋を明るく住みやすい空間に変えられます。
特に壁紙の張り替えは、比較的安価ながらも大きな効果が得られるリフォーム方法。白色やオフホワイトのような明るい色の壁紙を選ぶと、部屋全体が明るく感じられるようになります。一部の壁だけアクセントクロスを使用すれば、個性的な空間を演出できるでしょう。
収納のリフォームも部屋の印象を大きく変える効果があります。既存の収納を活用した部分的なリフォーム（扉の交換や棚板の追加など）なら、コストを抑えつつイメージチェンジができるでしょう。
床材の張り替えも効果的ですが、フローリングとカーペットではコストに差があります。フローリングは耐久性が高くお手入れも簡単ですが費用は高め。カーペットを敷くリフォームは比較的安価で冬場の暖かさや防音効果が期待できるでしょう。
クッションフロア（クッション性が高い塩化ビニール素材の床材）はコストを抑えつつ様々なデザインを楽しめる、両者の中間的な選択肢といえます。
キッチンを簡易的にリフォーム
キッチンのリフォームは「大掛かりでお金がかかる」と思いがちですが、工夫次第で費用を抑えることができます。
例として挙げられるのは、シンクを交換するリフォーム。キャビネットのような大きな部分はそのまま活かしつつ、シンクを新しいものに替えるだけでも機能や見た目は向上します。
また、収納部分を少し変えるだけでも印象が変わります。扉や取っ手を付け替えるだけで、キッチンがまるで新品のように感じられるかもしれません。さらに壁のタイルやクロスを張り替えれば、キッチン全体の雰囲気を変えられるでしょう。
あれこれ考えながらだと選べないという方には、ミラタップの「システムキッチンWEB見積りシステム」をおすすめします。
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24時間いつでも複数のプランを比較できるので、どうぞ楽しみながらご検討ください。
水回り（バスルーム・トイレ・洗面所）を改善
バスルーム・トイレ・洗面所などの水回りは、毎日使う場所だからこそ少しの改善でも快適さが大きく変わります。
既存の浴室をユニットバスに変更すれば、工事期間を短縮しながら断熱性能や掃除のしやすさを向上できます。また、節水型の水栓やシャワーヘッドを導入すれば、使い心地を損なわずに水道代を節約することも可能です。
トイレにも節水型の設備を導入すれば水の使用量を大幅に減らせるため、環境にも財布にも優しい選択と言えます。また、壁に設置するタイプの便器を選べば本体の下に空間が生まれ、掃除が楽になるでしょう。
洗面所の低予算リフォームなら、既存の収納スペースをそのまま活かしながら洗面台だけを交換するという方法がおすすめ。見た目が一新されるだけでなく使いやすさもアップします。
照明・電気設備の見直し
照明をLED照明に変更するだけで、消費電力を大幅に削減することが可能に。LEDは従来の照明と比べて寿命が長く交換頻度も低くなるため、長期的なコスト削減にもつながります。
間接照明の導入も空間の雰囲気を大きく変えてくれるでしょう。天井や壁の一部に間接照明を設置すればやわらかな光が空間全体に広がり、落ち着いた雰囲気になります。とくにリビング・ベッドルームなどのリラックスしたい空間に効果的です。
調光機能付きのLED照明を選択すれば、必要以上の明るさを避けることでさらなる省エネにつながります。
DIYとプロフェッショナルを使い分ける
限られた予算で理想のリフォームを実現するために、DIYで作る部分とプロに任せる部分を区別しましょう。
電気配線・配管工事などの専門的な作業は安全性や法規制に関わる部分なので、プロに依頼するのが安全です。そのほか、フローリングの貼り替えや広い範囲の壁紙貼り替えといった高い施工技術が必要な部分も、プロにおまかせしたほうが最終的な満足度は高くなるでしょう。
予算をやりくりする
相見積りで予算に合う業者を探す
複数の業者から相見積りを取ると、価格や工事内容を比較検討できます。数が多すぎても逆に迷ってしまうので、3社程度に依頼すると判断しやすいでしょう。
大切なのは、同じ条件で見積りを依頼すること。そのうえで各業者の違いを細かい内訳まで比較してみてください。
できるところは自分でやる
壁紙の張り替え・簡単な塗装など、安全面で問題のない作業を自分で行うとコストを抑えられます。
DIYで対応できる範囲は広く、棚の取り付けやドアノブの交換などで自分好みのリフォームが可能。工具もレンタルできるので費用を安く抑えられます。
気をつけたいのは「設備購入」。工事をしなくても大丈夫だろうと判断して購入したものの、いざ設置する時点でやはり電気工事や給排水工事が必要だと判明するケースがあります。プロではなくても施工可能なのか、店舗で確認してから購入するようにしましょう。
補助金や助成金を活用する
リフォームの内容によっては、補助金や助成金を利用できる可能性があります。2024年12月現在の主な制度は以下のとおりです。
- 介護保険（※4）: 費用：要介護者等の住宅改修に対し、20万円を上限に費用の9割が支給
- 子育てエコホーム支援事業（※5）: 費用：原則、1戸あたり20万円
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業（※6）: 費用：80万～160万円
- 断熱リフォーム支援事業（※7）: 費用：5万円～
- 次世代省エネ建支援事業（※8）: 費用：20万円～
- バリアフリーリフォーム補助金（※9）: 費用：5,000～2万円
（※4）参照元：厚生労働省｜介護保険における住宅改修(pdf)
（※5）参照元：国土交通省｜子育てエコホーム支援事業
（※6）参照元：国土交通省｜長期優良住宅化リフォーム推進事業
（※7）参照元：公益社団法人北海道環境財団｜【全国対象】既存住宅の断熱リフォーム支援事業
（※8）参照元：一般社団法人環境共創イニシアチブ｜令和6年度 次世代省エネ建材の実証支援事業
（※9）参照元：国土交通省｜バリアフリー改修
減税措置で予算を捻出する
マンションリフォームを行う際には、以下の減税措置を活用すると予算の一部を捻出できる可能性があります。
- 住宅ローン減税（※10）：住宅ローンを利用してリフォームを行う場合に適用される
- 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置（※11）：親・祖父母からの贈与でリフォーム資金を調達する場合に適用される
- 住宅特定改修特別税額控除（※13）：省エネ改修・バリアフリー改修・耐震改修などに適用される
（※10）参照元：国土交通省｜住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件の維持（所得税・個人住民税）(pdf)
（※11）参照元：国税庁｜No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた合の非課税
（※13）参照元：国税庁｜No.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別除）
賢くマンションをリフォームする方法
「施主支給」とは、施主が設備・建材を直接購入して施工会社に提供する方法のこと。施工会社のマージンを省けるためその分のコストを抑えられ、自分好みの設備・建材を自由に選べるのが大きなメリットです。ただし、設備・建材の選定や購入、納品までの管理は自身で行わなければなりません。また、施工上の問題が生じた場合の責任が施主側にある点には注意が必要です。
「施主指定」とは、施主が使用したい設備・建材を指定して施工会社に購入と施工を依頼する方法のこと。施主支給とは異なり、施工上の問題は施工した会社の責任となりますが、施工会社を通すため施主支給よりもコストが上がる傾向にあるほか、指定した設備・建材に対応できない場合もあるため事前の確認が必要です。
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2025.02.14更新
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