【リフォームと贈与税】知らないと損する徹底解説

目次開く

• リフォーム資金の贈与税に関する基礎知識
• リフォーム資金にかかる贈与税を抑える方法はある？
• リフォームをお得にするために知っておきたい「施主支給」

そもそも贈与税とは？

基本的な仕組み

贈与税とは、個人から財産を無償で受け取った人が負担する税金のこと。1月1日から12月31日までの1年間に受け取った合計額に対して、世帯単位ではなく個人ごとに課税されます。
2人以上の人から贈与を受けた場合は、それぞれの贈与の合計額が課税対象となります。ただし、個人から受け取ったお金であっても生活費・お年玉・結婚祝い金・出産費用などは原則として対象外。また、対象となるのは生きている個人から受けた財産です。
亡くなった人の財産を譲り受けた際は「相続税」、法人（企業や自治体など）からお金を受け取った場合は「所得税」となり、贈与税とは異なる税金が発生します。 なお、贈与された額のうち、基礎控除分である「110万円」までは贈与税はかかりません。

・例

• 受けた財産の年間合計額が「110万円以内」の場合…贈与税がかからない
• 受けた財産の年間合計額が「130万円」の場合…20万円（130万円から110万円を引いた額）に対して贈与税が発生する

贈与税の対象はお金以外にもある

贈与税の対象となる財産は、現金や銀行預金だけではありません。不動産や有価証券、車両、美術品なども贈与税の対象に含まれます。
たとえば親から土地や建物を譲り受けた場合、その評価額に応じて贈与税が発生する可能性があります。また、以下のようなものも贈与税の対象です。

・例

• 金融商品（株式・預金など）
• 不動産（建物・土地など）
• 金銭的価値のあるもの（貴金属・車など）

リフォーム資金に贈与税が発生するケース

住宅をリフォームする際に贈与税が発生するのは、贈与額が非課税枠を超えた場合。基礎控除額の110万円や後ほど説明する「住宅取得等資金贈与の特例」の上限をそれぞれ超える金額に対して贈与税が課せられます。
特に注意したいのが、親と子が同居する家・夫婦が同居する家などでのリフォーム。親が同居する子供に対してリフォーム資金を提供した場合、その金額が年間110万円を超えると贈与税の対象となる可能性があります。
贈与税は個人間に発生するため、建物の所有者の名義とリフォーム費用を支払う人の名義が異なる際などの課税される条件をしっかり押さえておかなければ、想定外の税金がかかってしまう可能性があるのです。

リフォーム時の贈与税はいくらかかる？

贈与税の計算式と速算表

贈与税額は「贈与を受けた年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額」から110万円（基礎控除額）を差し引き、残りの額に「税率」を乗じて算出します。

・贈与税額の計算式

【基礎控除後の課税価格（贈与された額 − 110万円）× 税率（下表のa）− 控除額（下表のb）】

計算式に当てはまる税率は贈与した人・受けた人の条件によって、特例税率と一般税率の2パターンに分かれます。

・速算表

＜特例税率（特例贈与財産用）の速算表＞

＜一般税率（一般贈与財産用）の速算用＞

直系尊属から成年者への贈与は「特例税率」が適用

「18歳以上の人」が「父母（もしくは祖父母）」から110万円を超える贈与を受けた場合は、特別税率が適用されます。
贈与額が500万円の場合、下記の計算を経て贈与税は48万5千円となります。

・計算方法

• 500万円（贈与額） −110万円（基礎控除） ＝ 390万円（基礎控除後の課税価格）
• 390万円 × 税率15％（上表のa）− 控除額10万円（上表のb）＝48万5千円（贈与税）

その他の贈与は「一般税率」が適用

特例税率の対象ではない場合は「一般税率」が適用されます。たとえば兄弟姉妹間・夫婦間や未成年者（贈与される年の1月1日に18歳未満）が直系尊属（父母もしくは祖父母）から贈与を受ける際には、110万円を超える贈与が該当します。
贈与額が500万円の場合は、下記の計算を経て贈与税は53万円となります。

・計算方法

• 500万円（贈与額） −110万円（基礎控除） ＝ 390万円（基礎控除後の課税価格）
• 390万円 × 税率20％（上表のa）− 控除額25万円（上表のb）＝53万円（贈与税）

贈与税の申告手順

申告方法を選択する

申告の仕方は、主に次の4パターンから選べます。

1. 税務署に「書類を直接持参」する
   近くの行きやすい場所に税務署がある・税務署員に相談したい内容があるという際には、税務署に直接書類を持参するのがおすすめ。税務署行閉庁時には「時間外収受箱」が設置されているため、開庁時間内に行けなくても収受箱に書類を投函できます。
   また、ほかの提出方法（郵送やe-Tax）では不安がある場合も直接持参すれば安心です。
2. 税務署に書類を郵送する
   税務署へ申告書類を郵送することも可能。「税務署に行く時間がない」「税務署が遠い」という場合には便利な手段です。
   申告書は「信書」であるため、郵便物（第一種郵便物）もしくは信書便物で送付しましょう。ゆうパックや宅配便などの「荷物扱い」での送付はできないため注意してください。普通郵便ではなく、簡易書留やレターパックを利用すると、より安心です。
   また、郵便・信書便を利用する場合は「通信日付印で表示された日」が提出日とみなされます。引受消印がいつになるか気になる場合には、ポスト投函ではなく郵便局の窓口へ直接持参し、確認してから出すとよいでしょう。
3. e-Tax（国税電子申告・納税システム）で電子申告する
   e-Tax（イータックス）とは、インターネットなどを使って電子申請手続きできるシステムのこと。事前に「利用者識別番号」や「マイナンバーカード」などの準備が必要になります。
   画面の案内に従って金額などを入力すれば、そのまま贈与税の申告書を作成・電子送信可能。e-Taxで作成した申告書を印刷し、税務署に持参・郵送することも可能です。
   贈与税の申告は、2024年11月現在「e-Taxソフト」には対応していません。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」から手続きを行いましょう。
   参考：国税庁 確定申告書等作成コーナー
4. 贈与税に詳しい税理士に代行してもらう
   自身で書類作成するのが不安な場合は、税理士に委任するという選択肢もあります。税理士によって得意分野は異なるため、贈与税の知識や申告実績が豊富なスタッフを探して依頼すると確実でしょう。

贈与税申告に必要な書類を準備

申告に必要な書類は課税方式によっても異なりますが、主に必要となる書類は下記になります。

• 本人確認書類（「マイナンバーカード」など）
• 「贈与税の申告書 第一表」
• 「贈与税の申告書 第二表」（※「相続時精算課税」を申告する場合に必要）

e-Taxから申告する場合、贈与税の申告書の現物（用紙）を取得する必要はありません。書類を直接持参もしくは郵送する予定の方は、国税庁のホームページからダウンロード、もしくはお近くの税務署で入手してください。
後述しますが、住宅取得等資金贈与の非課税や相続時精算課税といった特例を受ける場合は戸籍の謄本が必要になるなど、提出書類の種類が多くなります。

贈与税の金額を算出する

非課税枠を超えた贈与額を元に、申告する金額を算出します。複数の制度を利用する際は計算が複雑になるため、専門家に早めに相談するのがおすすめ。国税局電話相談センターや税理士事務所などには無料相談できる窓口もあるため、積極的に利用するとよいでしょう。

贈与税の申告書を記入する

申告する内容により、それぞれ次の書類に記入します。

• 贈与税の申告書 第一表…最もシンプルなケースでの贈与税申告に使用します。この用紙のみで贈与税の申請が可能です。
• 贈与税の申告書 第一表の二…「住宅取得等資金の非課税の特例」を利用する場合は、第一表に加えてこの「第一表の二」も提出します。この特例では、子や孫がマイホームを購入する際、最大1500万円まで贈与税がかからない仕組みとなっています。
• 贈与税の申告書 第二表…相続時精算課税の適用を受ける場合は、第一表に加えてこの「第二表」も提出します。

贈与税の申告書・必要書類を提出する

申告書の作成が完了し、添付書類を揃えたら税務署へ提出します。

贈与税を納付するときの注意点

贈与税は申告期限や納付期限が定められており、期日を過ぎてしまうとペナルティが課されます。申告が期限に間に合わなかった場合は無申告加算税が発生し、納付期限内に納税しなかった場合は延滞税が発生。提出期間は贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までと定められているため、余裕を持って対応しましょう。
期限内に申告した後に申告内容の誤りが判明した場合、修正は可能です。多く申告した場合も、「更正の請求」を行って承認されると超過が還付されます（※申告期限は6年）。
少なく申告した場合は附帯税が発生するため、修正申告をした後に追加分の支払いが必要に。また、修正申告も税務署からの指摘前後によって発生する附帯税が異なります。

• 税務署からの「指摘前」に修正申告した場合…延滞税が発生
• 税務署からの「指摘後」に修正申告した場合…延滞税や過小申告加算税が発生

贈与税の申告漏れは国税庁にバレる？

贈与税の申告漏れがあった場合は税務署で発覚します。税務署には課税に関連する物事の調査を行うといった権限があります。そのため、贈与税が発生する可能性のあるお金の流れが確認された場合、調査が実施されることがあります。
万が一、無申告や過小申告が意図的だとみなされると、無申告加算税や延滞税に加えてさらに重い重加算税が課せられます。贈与税に限った話ではありませんが、税金の申告は期限内に適正に行いましょう。

リフォーム資金を「住宅取得等資金贈与の特例」で最大1,100万円まで非課税可能

住宅取得等資金贈与の特例とは？

父母・祖父母からの贈与、かつ贈与の目的が住宅取得等（既存住宅のリフォーム・増改築・新築住宅の取得）の場合は、「住宅取得等資金贈与の特例（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）」という最大1,000万円までの贈与が非課税になる特例制度を使える可能性があります。
本制度は基礎控除（110万円）との併用が可能なため、最大1,100万円までを非課税にできます。ただし、非課税額の上限はリフォームする住宅によって下表のように異なるため注意が必要です。

• 省エネ等住宅…上限1,000万円
• 一般住宅（省エネ等住宅以外）…上限500万円

いずれも贈与を受けたのが2024年1月1日〜2026年12月31日の場合の限度額となります。また、省エネ等住宅とは次のいずれかに適合する住宅用家屋を指します。

• 断熱等性能等級4以上、もしくは一次エネルギー消費量等級4以上
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上、もしくは免震建築物
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

特例の対象となる人は？

対象となるのは、次のような条件を満たす人です。

• 直系尊属（父母もしくは祖父母）からの贈与
• 子もしくは孫が、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（※リフォームする住宅の床面積が40m2以上50m2未満の場合は1,000万円以下）
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、リフォーム資金の全額を充当し工事を行い、その家屋に居住が見込まれること
  （※贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住しなかった場合は原則として本特例の適用外となってしまうため、修正申告の対応が必要です。）

特例の対象となるリフォーム工事とは？

特例対象となるには、リフォーム工事にかかる費用などの条件も設けられています。細かい規定がありますが、主に次のような要件に該当する場合が対象です。

• 工事費用が100万円以上
  工事費用の2分の1以上が、贈与を受けた人が居住の用に供される部分の工事に要したものである
  （※最大1,000万円非課税となる「省エネ等住宅」に該当させたい場合、省エネ・耐震・バリアフリー改修などで住宅の要件に適合させなくてはならなくなる可能性があります。）
• リフォーム後の床面積が40m2以上240m2以下
  中古住宅を購入してリフォームする場合は「新耐震基準」に適合した住宅である

これらの条件を満たさないリフォームは特例の対象外となってしまうため、リフォームを検討するタイミングで把握しておきましょう。

住宅取得等資金贈与の特例の申告方法

「住宅取得等資金の非課税の特例」の適用を受けるためには、贈与税の申告を行う必要があり、管轄の税務署に贈与税の申告書と決められた添付書類（戸籍謄本など）を提出します。申告期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。
申告時には、以下のような書類の提出が求められます。

申告の際に書類に不備があると、特例が適用されない場合があります。特例を確実に利用するためには、事前に税務署や専門家へ相談するとよいでしょう。

※参考：国税庁：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

リフォーム資金の援助額が多額の場合「相続時精算課税制度」も活用できる

相続時精算課税制度とは？

60歳以上の父母（もしくは祖父母）から18歳以上の子供（もしくは孫）が贈与を受ける場合は、合計2,500万円までの高額な財産贈与に対してかかる贈与税を一時的に非課税にできる「相続時精算課税制度」を利用できます。
2,500万円を超えた額に対しては、一律で20％の贈与税が課税されます。
相続時精算課税制度は、贈与財産の種類や贈与回数を問わず利用できるのがメリット。リフォーム資金はもちろんのこと、住宅ローンを返済するための贈与などにも適用可能で、住宅取得等資金の非課税の特例とも併用できます。

将来、相続税が発生するケースがある

相続時精算課税制度は、その名のとおり相続時に精算課税される制度のこと。つまり、非課税にするシステムではありません。分かりやすく説明すると、相続が発生するまで課税を先延ばしにしているだけなのです。
将来的にリフォーム資金を贈与してくれた父母・祖父母が亡くなった場合、相続が発生すると相続税の申告・納税が必要になります。その際、相続税の算出時に「相続時精算課税制度」で贈与税非課税にした分を相続財産として加えなくてはなりません。
そのため、リフォーム資金を贈与した父母・祖父母が多くの資産を所有している場合などは、将来的に納税額が多くなってしまうケースがあります。
「相続時精算課税制度」を利用するかどうかは、税理士・会計士などの専門家に今後の節税対策について相談した上で検討するようにしましょう。

相続時精算課税制度の申告方法

相続時精算課税制度を利用するには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに所轄の税務署へ申告を行う必要があります。申告の際には以下の書類を提出します。

※参考：国税庁：No.4103 相続時精算課税の選択

リフォーム資金の調達方法別の注意点

親からの贈与でリフォームローンを返済するケース

子（孫）自身が所有する家のリフォームのために借りたローン（リフォームローンや住宅ローン）の返済を、父母（祖父母）が肩代わりすると住宅取得等資金贈与の特例が適用されなくなります。お金を贈与した目的が債務の返済に該当し、住宅取得等の資金という扱いにならないためです。
一方、「相続時精算課税制度」は贈与の目的を問わないため、ローン返済への贈与でも利用可能。「年間110万円（暦年課税の基礎控除額）までの贈与」についても、贈与の目的がリフォームか借金返済かにかかわらず贈与税はかかりません。
子（孫）のローンの一部を父母（祖父母）が返済したい場合には、活用したい制度に合わせて金額を調整するとよいでしょう。

親子で共有名義の住宅をリフォームするケース

リフォームする建物が親子の共有名義の場合、注意すべきポイントはリフォーム費用の出資割合と不動産の持分割合です。この2つの割合が一致していないと、贈与税が課税される可能性があります。
たとえば、父・母・子で3分の1ずつ共有している住宅のリフォームにおいて子が費用を全額負担した場合、子が多く支払った部分が親への贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があります。
このような税負担を避けるためには、リフォーム前に出資割合を持分割合に合わせておくとよいでしょう。

配偶者名義の住宅のリフォーム費用を負担するケース

夫婦が同居する住宅で妻（夫）の名義で所有している家のリフォーム費用を夫（妻）が支払う場合は「贈与」とみなされ、名義人に贈与税が発生します。
ただし、事前に名義を変更、もしくは共有名義して出資額を調整するといった方法で贈与税の回避が可能です。

子が実家のリフォームに対して資金援助をするケース

離れて暮らす子供が親の居住する実家のリフォーム費用を負担する場合、その支出は贈与とみなされることがあります。また、このケースでは「住宅取得等資金贈与の特例」が適用されない点も覚えておきましょう。
一方で、贈与税を節税しつつ資金援助を行う方法もあります。相続時精算課税制度を利用し、親が子供に住宅を贈与する方法です。これにより住宅の評価額が2,500万円までの場合は贈与税を非課税にでき、親から子への贈与税・子から親への贈与税を抑えられます。
ただし、この方法を選択した場合は将来親が亡くなった際に相続税が発生する可能性もあるため、事前に専門家に相談しておくとよいでしょう。

なお、これらの4つのケースはいずれも「あらかじめ住宅の名義（持分割合）を変更」すれば、リフォーム費用に対する贈与税を軽減できる場合があります。ただし持分移転の際には贈与税や登記費用などがかかるため、どんな方法が最も効果的に節税できるかを比較検討した上で対策するようにしてください。

解説してきたように、非課税制度を利用できたとしても上限額は決まっています。リフォーム費用を少しでも抑え、上限まで活用したい場合には「施主支給」がおすすめです。
施主支給とは、施主（リフォーム工事を発注する依頼者・建築主）自身が設備・建材を購入・準備し、工事業者に取り付け作業のみを依頼する方法のこと。自分の手で建材を探すため、安価な店舗から部材調達や中古品・アウトレット品などを選べます。施工業者には取り付け作業にかかる工事費用のみを支払えばよいため、低コストでリフォームを実現しやすいのが魅力。しかし、施主支給に対応していないリフォーム業者も少なくありません。
もし施主支給を検討された場合には、ぜひ弊社ミラタップに一度ご相談ください。
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2024.11.27更新

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