戸建てリノベーションのメリット・デメリット│物件を選ぶポイントは？

一般的に、リノベーションは中古物件の価値を高めるための改修を意味します。

国土交通省都市局まちづくり推進課の「マネジメント型まちづくりファンドの設立」によれば、リノベーションとは「古い建築物の機能を今の時代に適したあり方に変えて、新しい機能を付与すること」と定義されています。

たとえば、壁紙を新しくしたり水回りやキッチンの設備を新しくするだけでなく、リノベーションでは間取りまで変更するケースがあります。

リノベーションの規模は、物件の状態や購入者の希望によってさまざまです。

内装をすべて解体したうえで行うリノベーションは、「フルリノベーション」や「スケルトンリノベーション」とよばれています。

戸建てリノベーションは、空き家の戸数が増加したことにより注目度が高まりました。

空き家が増えているのは、少子高齢化や更地にすると発生する費用や固定資産税の増加など様々な原因があります。

総務省統計局がまとめた「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」によれば、2018年の空き家率は13.6％となり、過去最高を記録しています。

空き家率とは、すべての住宅の数に占める空き家の割合を示した数値です。 空き家の増加は、中古物件を購入しやすい状態と言えます。

単に購入できる中古物件の数やバリエーションが増えるだけでなく、購入に踏み切りやすい環境も整備されているのです。

たとえば、住宅ローンの種類の中には、中古物件の購入費用とともにリノベーション費用も一緒に借りられるタイプも出てきています。

また、一定の条件を満たしていれば所得税を減税できる制度もあります。中古物件の購入を考えているなら、こういった制度をうまく活用すべきでしょう。

管理規約による制限があるマンションやアパートとは違い、戸建てはリノベーションの自由度が高い場合が多くみられます。

自分たちの希望に合わせたデザインや内装を取り入れられるうえに、間取りも好きなように変更できます。もちろん、建築基準法を守る必要があります。

しかし、実績のあるリノベーション会社にしっかり相談すれば条件に合わせたプランを提案してもらえるので、十分満足のいくリノベーションができる可能性が高いです。

また、中古物件の状態によっては、新築物件を購入するよりコストが高くなるケースもあります。特に土台や構造躯体の状態が悪ければ、補修のために高額な費用がかかるケースもあるでしょう。

物件の状況を判断するには、建物状況調査（インスペクション）をおこなうのが効果的です。

物件購入前に依頼すれば、基礎部分の状態や断熱材の有無までプロの目線でしっかり確認できます。

リノベーションを前提に中古物件を購入する場合、物件選びにおいて意識したいポイントがあります。 ここでは、リノベーションをおこなう戸建て物件を選ぶポイントを確認しましょう。

物件の構造によっては間取りの変更がしにくい場合もあるため、間取りの変更がしやすい構造であるかどうかは重要なポイントです。

たとえば、木造軸組工法で建てられた物件は、リノベーションに向いているといわれています。木造軸組工法では柱で建物全体を支えているため、壁を外して間取りを変更しても構造上の問題は起きにくいです。

一方、構造的に外せない壁がある場合は、間取りの変更の自由度が低くなります。

具体的には、ツーバイフォー工法やプレハブ工法などで建てられた建物は、壁を自由に壊せない場合が多いです。

中古物件を購入してリノベーションするなら、将来的な地震の発生も考慮し、耐震基準を確認しておく必要があります。

耐震基準は1981年に変更されており、1981年以前に建てられた建物は基本的に旧耐震基準となっています。

旧耐震基準の中古物件を選ぶ場合、リノベーションに加えて耐震工事も必要となる可能性があるでしょう。

そのため、新耐震基準に適合している中古物件を選んだほうが、余計なコストをかけずに済みます。

もちろん、1981年以降に建てられた建物であっても、地盤の強度や建物の劣化状況によって耐震性能にはそれぞれ差があります。

できれば、物件を購入する前に専門家へ耐震診断を依頼し、実際の状態を確認したほうがいいでしょう。

戸建てのリノベーションを成功させるには、さまざまなポイントを押さえる必要があります。

購入する中古物件の状態によっては、リノベーションによるメリットを活かし切れないケースもあるため注意が必要です。

中古物件の購入やリノベーションを進める際は、実際にかかるコストや条件をよく確認したうえで手続きをおこないましょう。